Perbedaan Hak Milik, HGB, HGU, dan Hak Pakai
Sertipikatnya ada. Tapi haknya bisa habis. Empat hak atas tanah yang paling sering ditemui, dan kenapa kata "punya tanah" tidak selalu berarti hak milik.
Ilustrasi
Kisah ilustrasi. Pak Hendra membeli ruko dua lantai di kawasan bisnis dengan seluruh pesangonnya. Notaris sempat menyebut status tanahnya HGB, tapi ia tidak bertanya lebih jauh. Bertahun-tahun kemudian, ketika hendak mewariskannya ke anak, ia baru tahu masa berlaku haknya tinggal tiga tahun. "Saya kira sertipikat ya sertipikat," katanya, separuh tertawa, separuh cemas.
Dasar hukum dan pembahasan
Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh atas tanah (Pasal 20 UUPA). Tidak ada jangka waktu, dan hanya warga negara Indonesia yang dapat memilikinya, kecuali badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah (Pasal 21). HGU adalah hak mengusahakan tanah negara untuk pertanian, perikanan, atau peternakan, dengan luas paling sedikit lima hektare (Pasal 28 UUPA). Pasal 22 PP 18/2021 memberi HGU jangka waktu paling lama 35 tahun, diperpanjang paling lama 25 tahun, dan diperbarui paling lama 35 tahun. Pemegangnya warga negara Indonesia atau badan hukum Indonesia.
Hal yang perlu dipahami
HGB adalah hak mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya (Pasal 35 UUPA). Di atas tanah negara atau hak pengelolaan, Pasal 37 PP 18/2021 memberi 30 tahun, perpanjangan 20 tahun, dan pembaruan 30 tahun. Hak pakai memberi wewenang menggunakan atau memungut hasil tanah (Pasal 41 UUPA) dan dapat dipegang orang asing yang berkedudukan di Indonesia (Pasal 42). Dua hal baru. Putusan MK 185/PUU-XXII/2024, diucapkan 13 November 2025, membatalkan skema dua siklus hingga 190 tahun di IKN dan mengembalikannya ke batas umum. PP 48/2025 menjadikan HGB, HGU, dan hak pakai objek penertiban tanah telantar bila sengaja tidak dimanfaatkan paling cepat dua tahun sejak hak terbit.
Langkah praktis
Baca kolom jenis hak dan tanggal berakhirnya di sertipikat sebelum membeli. Untuk HGB atau hak pakai, catat kapan perpanjangan harus diajukan dan siapkan dananya jauh hari. Kalau kamu warga negara Indonesia dan tanahnya untuk rumah tinggal, tanyakan ke Kantor Pertanahan peluang peningkatan hak menjadi hak milik. Jangan biarkan tanah HGB atau HGU menganggur bertahun-tahun, karena PP 48/2025 kini memberi negara jalan untuk menertibkannya.
Beda nama hak, beda pula umurnya.
Dasar hukum yang dirujuk
- UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)
- PP 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
- Putusan MK 185/PUU-XXII/2024
- PP 48/2025
Baca juga
Lima Jenis Peraturan Perundang-undangan di Indonesia
Semuanya disebut aturan. Tapi kekuatannya tidak pernah sama. Lima jenis peraturan yang paling sering menyentuh hidupmu sehari-hari, dan satu dokumen yang sering dikira peraturan padahal bukan.
Perbedaan Penipuan, Penggelapan, dan Pencurian
Barangnya hilang, pelakunya jelas. Tapi salah menyebut kejahatannya bisa membuat laporanmu jalan di tempat. Tiga kejahatan harta benda yang paling sering tertukar, dan satu pertanyaan sederhana untuk membedakannya.
Lima Hal yang Perlu Diperiksa Sebelum Membeli Tanah
Uang sudah lunas. Tanahnya ternyata bukan milik penjual. Lima pemeriksaan yang wajib kamu lakukan sebelum satu rupiah pun berpindah tangan.