Lima Hal yang Perlu Diperiksa Sebelum Membeli Tanah
Uang sudah lunas. Tanahnya ternyata bukan milik penjual. Lima pemeriksaan yang wajib kamu lakukan sebelum satu rupiah pun berpindah tangan.
Ilustrasi
Kisah ilustrasi. Andi dan Maya menabung tujuh tahun untuk membeli kavling di pinggir kota. Penjualnya ramah, harganya miring, dokumennya selembar girik dan kuitansi bermeterai. Mereka bayar lunas Maret 2026. Bulan berikutnya datang orang lain membawa sertipikat atas tanah yang sama. Maya hanya bisa bertanya lirih, "Kita kurang teliti di mana?"
Dasar hukum dan pembahasan
Cek sertipikat ke Kantor Pertanahan, bukan hanya fotokopinya. PP 24/1997 mewajibkan PPAT menolak membuat akta bila sertipikat tidak sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan atau tanahnya sedang disengketakan. Cek jenis hak dan sisa jangka waktunya, karena HGB yang habis masa berlakunya kembali menjadi tanah negara atau tanah hak pengelolaan (PP 18/2021). Cek siapa yang berhak menjual. Bila tanah itu harta bersama, Pasal 36 ayat (1) UU Perkawinan mensyaratkan persetujuan suami atau istri. Bila tanah warisan, seluruh ahli waris harus ikut.
Hal yang perlu dipahami
Cek fisik dan peruntukannya. Datangi lokasi, cocokkan batas, tanyakan tetangga, dan pastikan rencana tata ruangnya sesuai rencanamu. Cek pajak dan prosedurnya. PBB harus lunas, pembeli membayar BPHTB, penjual membayar PPh, dan jual belinya dibuat dengan akta PPAT (Pasal 37 PP 24/1997). Mitosnya, girik dan letter C masih bukti kepemilikan. Pasal 96 PP 18/2021 mewajibkan alat bukti tertulis tanah bekas milik adat didaftarkan paling lama lima tahun, dan tenggat itu jatuh pada 2 Februari 2026. Kini dokumen seperti itu hanya menjadi petunjuk dalam pendaftaran tanah. Girik Andi dan Maya tidak cukup untuk melawan sertipikat.
Langkah praktis
Minta PPAT melakukan pengecekan sertipikat sebelum kamu membayar uang muka. Mintalah KTP, kartu keluarga, dan buku nikah penjual, atau surat keterangan ahli waris bila tanahnya warisan. Simpan bukti setor pajak. Pastikan akta jual beli ditindaklanjuti dengan pendaftaran peralihan hak hingga sertipikat tercatat atas namamu. Kalau tanahnya masih girik, minta penjual mendaftarkannya lebih dulu, jangan sebaliknya.
Harga murah sering kali dibayar mahal belakangan.
Dasar hukum yang dirujuk
- PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah
- PP 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
Baca juga
Perbedaan Hak Milik, HGB, HGU, dan Hak Pakai
Sertipikatnya ada. Tapi haknya bisa habis. Empat hak atas tanah yang paling sering ditemui, dan kenapa kata "punya tanah" tidak selalu berarti hak milik.
Empat Syarat Sahnya Perjanjian
Tanda tangan sudah. Meterai sudah. Tetap bisa batal. Empat syarat sah perjanjian ini sering dianggap hafalan semester satu. Padahal cukup satu yang bolong, kontrakmu goyah di depan hakim.
Tujuh Penyebab Perjanjian Dapat Dibatalkan
Kontraknya sah. Sampai seseorang membuktikan ia dipaksa, ditipu, atau dimanfaatkan. Tujuh pintu pembatalan perjanjian yang jarang dibaca orang sebelum tanda tangan.