Pembeli Beriktikad Baik Dilindungi Hukum
Membeli tanah dengan prosedur yang benar, lalu digugat pihak lain yang mengaku pemilik. SEMA No. 4 Tahun 2016 merumuskan kriteria pembeli beriktikad baik yang layak dilindungi.
Bayangkan sudah membeli tanah di hadapan PPAT, membayar lunas, dan memegang sertipikat, lalu suatu hari digugat orang yang mengaku sebagai pemilik sebenarnya. Situasi seperti ini cukup sering terjadi. Hukum tidak membiarkan pembeli yang jujur dan berhati-hati menanggung akibatnya begitu saja.
Kriteria pertama: prosedur dan dokumen yang sah
SEMA No. 4 Tahun 2016 merumuskan kriteria pembeli beriktikad baik. Kriteria pertama, pembelian dilakukan dengan tata cara dan dokumen yang sah. Pembeliannya bisa melalui pelelangan umum, atau di hadapan PPAT.
Untuk tanah adat atau tanah yang belum terdaftar, jual beli dilakukan secara tunai dan terang di hadapan atau diketahui kepala desa atau lurah setempat, didahului penelitian mengenai status tanahnya. Dalam semua bentuk itu, pembelian harus dilakukan dengan harga yang layak.
Kriteria kedua: kehati-hatian
Pembeli juga harus menunjukkan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal yang berkaitan dengan objek tanah. Penjual harus pihak yang berhak sesuai bukti kepemilikannya, tanahnya tidak sedang disita, dan tidak sedang dijaminkan atau dibebani hak tanggungan.
Untuk tanah bersertipikat, pembeli diharapkan telah memperoleh keterangan dari Badan Pertanahan Nasional serta mengetahui riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dan pemegang sertipikatnya.
Mengapa kriteria ini penting
Dalam sengketa tanah, penggugat sering mendalilkan bahwa penjual tidak berhak menjual. Bila pembeli dapat membuktikan dirinya memenuhi kriteria iktikad baik, kedudukannya menjadi kuat untuk dipertahankan di hadapan hakim.
Pembelian melalui lelang yang dilaksanakan sesuai prosedur juga diakui sebagai cara perolehan yang sah. Meski begitu, perlindungan ini tidak mutlak. Hakim tetap menilai fakta dalam setiap perkara.
Jejak pembelian adalah pembelaan
Kumpulkan seluruh jejak pembelian, yaitu akta jual beli, risalah lelang, bukti pembayaran, hasil pengecekan sertipikat di BPN, surat keterangan dari kantor desa atau kelurahan, serta bukti penguasaan fisik tanah. Dokumen-dokumen inilah yang menunjukkan bahwa Anda membeli dengan jujur dan berhati-hati. Tanpa dokumen, iktikad baik sulit dibuktikan.
Landasan pemikirannya
Iktikad baik dalam perolehan hak memiliki dimensi subjektif, yaitu pembeli tidak mengetahui cacat hak penjual, dan dimensi objektif, yaitu pembeli bertindak dengan kehati-hatian yang patut. Perlindungan pembeli beriktikad baik menjaga kepastian hukum dan kepercayaan dalam lalu lintas jual beli tanah.
Kejujuran dan kehati-hatian saat membeli adalah pembelaan terbaik ketika kepemilikan digugat.
Dasar hukum yang dirujuk
- SEMA No. 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016
- Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata
Sumber dan bacaan lanjutan
Baca juga
Yang Mendalilkan, Dia yang Membuktikan
Digugat tidak sama dengan harus membuktikan diri tidak bersalah. Dalam perkara perdata, beban pembuktian pertama-tama ada pada pihak yang mengajukan klaim.
Lima Hal yang Perlu Diperiksa Sebelum Membeli Tanah
Uang sudah lunas. Tanahnya ternyata bukan milik penjual. Lima pemeriksaan yang wajib kamu lakukan sebelum satu rupiah pun berpindah tangan.
Digugat sebagai Penjamin? Anda Punya Hak Istimewa
Menandatangani jaminan untuk utang orang lain bisa berujung gugatan. KUHPerdata memberi penjamin hak-hak yang tidak dimiliki debitur utama, asalkan diajukan tepat waktu.